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发布时间: 2019-04-23 18:43:14


2019年3月9日,新城控股2018年报霸气的宣告年度实现净利润为104.91亿元!在披露年报的房地产行业上市公司中,新城控股紧随万科、保利、招商蛇口和华夏幸福之后,位列第五。在a股上市公司净利润中,排名在前50,超过了A股98%的公司。
2018年度部分房地产行业上市公司净利润
2019年4月2日,百亿利润的构成被交易所的一纸问询函从各个角度层层剖析、追问,再次引起市场的关注。半个月后,新城控股披露了43页问询函的回复,对16个问题进行了教科书般的解答,答复水平之高让业内赞叹不已。
但财务技巧”与公司经营之间的关系应如何梳理?投资者到底应该如何看待百亿利润的构成?

百亿利润真的可持续幺?

本文试图从财务概念、数据等角度进行解读。

1

、近

30

亿元公允价值变动明年还会有吗?



上交所问询函
所谓投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。换言之,企业持有的、计划对外出租或出售的房产均应视为投资性房地产。会计准则要求,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这才是问题的关键。上交所注意到,新城控股2018年的净利润中有28.09亿元是投资性房地产公允价值变动收益所致,占比高达26.78%。
对于A股上市公司持有的公允价值计量的投资性房地产,其公允价值获取的方法为dl第三方机构通过市场法进行评估,如金隅集团、中国银行、海南航空等。
金隅集团公告
新城控股的回复公告中称,针对所有采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,公司均以专业合格评估机构认定的公允价值评估结果为参考确认损益。公司截至 2018 年 12 月 31 日的投资性房地产已经评估机构对其公允价值进行评估,但并未披露评估报告的编号等具体情况。同时,回复公告显示,公司2018年度的租金及商业物业管理费收入较2017 年度有较大幅度的增长是部分投资性房地产公允价值增加的主要原因

新城控股公告
目前,各个地方政府为鼓励人才落户发布了各种政策,类似石家庄的“零门槛”落户屡着报端,但结果似乎并不尽如人意。人口是商业活跃、经济发展的基石。人口与人才向北上广深一线城市流动不可逆,鹤岗“百元一平”的房子便是人口流出的极端证明。
反观新城控股的公告,常州、海口、南昌、安庆的租金与物业收入较去年大幅增长。编者无法知晓这种趋势可以保持多久。但可以明确的是,新城控股的投资者房地产持有金额高居同行业第二。
投资性房地产金额

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